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房贷持续收紧 抑制二手房成交
2014-03-10  来源:  点击:180

贷款申请难度增加

“贷款的事情折腾死我了,我正在去机场的路上,准备回北京。”在成都出差临时请假回来的王先生抱怨道。

据王先生介绍,他2月份在大兴看上了一套二手房,定金、中介费都交了,现在贷款上出了问题。“之前中介的经纪人跟我说走花旗银行,能拿到9折的优惠,我现在要贷款的时候,中介说花旗银行已经停单了,不接受新的贷款,我这贷款下不来,房子不得泡汤呀。”王先生非常着急,不得不请假回北京继续找银行。

“我让中介帮我问了,说现在建设银行和邮政储蓄应该还行,但建行要近几个月的流水,我前几个月都在国外,流水估计也不符合建设银行的标准,不管在哪个银行,希望能如愿的贷上款,要不中介费、交给房东的定金什么的估计都白瞎了。”

买房心切的王先生表示很无奈,在他看来,在北京买房越发困难。“之前是首付不够,各种借钱,终于借到首付了,贷款又批不来了,我听说不少银行首套房贷利率上浮了5%,如果我实在贷不到,也只能选择这样的银行了。”

购房成本提高

如果按照王先生所说的,选择上浮5%贷款利率的话,意味着他的购房成本明显增加。

中原地产首席分析师张大伟算了一笔账:2013年的85折首套房信贷优惠已经绝迹,现在很多银行甚至已经出现了上浮5%的贷款利率,也就是基准利率的1.05倍。按照贷款100万计算,在85折的情况下,30年月供为5720元,而在1.05倍的情况下,则月供高达6571元。计算30年利息额,则可以看到,85折的时候,30年总利息为105.9万,而1.05倍的时候利息高达136.55万,也就是多支付30万的利息。

按照目前北京市场的正常购房案例,购房者购买一套位于南六环的刚需住宅,总价200万,首付30%,贷款140万的话,去年年底的85折到目前的基准上浮,贷款140万的30年贷款期月供也将从之前的8008元每月,上升到基准上浮5%的9199元。30年增加的利息高达43万,也就相当于房价200万的21%。

房地产信贷仍然从紧

事实上,王先生遇到的情况笔者在去年四季度采访的时候就已经发现。当时多家中介的经纪人告诉笔者,不少人买房就卡在贷款上而不得不放弃,当时经纪人称,2014年年初会有所好转。不过,截至目前,房地产信贷依然是从紧的状态。

“从去年四季度开始,事实上银行的额度就已经开始吃紧,造成去年最后一个季度积压了大量未放款的批单。银行节后这段时间基本是放款收尾阶段,因此仍在集中消化这部分‘存量’,造成房贷额度紧张。另外,从年初开始各银行内部也积攒了一些新增的房贷申请,新老房贷的批单都给银行仅有的房贷额度造成了压力。”伟嘉安捷房贷专家吴昊告诉笔者。

据21世纪不动产北京安信瑞德门店反映,节后公积金贷款方面变化不明显。但商业贷款方面,节后首套贷款优惠进一步收紧,贷款利率回归基准,极少数优质客户可以申请到9折优惠,目前大概2—5个银行可以做到,但较节前审核更加严格,放款速度放慢,由节前的25个工作日左右延长到目前的两个月左右。

“从以往情况看,房地产信贷年底紧张,但到年初就会有所放松,但今年直到现在也仍是从紧。”21世纪不动产北京区域总经理寇海龙表示。对于原因,他分析认为,一方面,年初银行消化去年积压的存量,延缓了整体放款的速度;另一方面,总行控制分行每月放贷的节奏,很多分行都失去了房贷的审批权限,在放贷额度上也被监管,审批的流程更加严格,排期有序的放款拉长了尾款到达期限。此外,近年金融市场资金利率攀升,为维持货币市场的稳定,防范金融危机,监管部门坚持了去通胀、去投资化的重心。对于收益不高的个贷业务,各银行表现谨慎。

二手房成交量持续下滑

一方面,商业贷款在收紧,另外一方面,受房价攀升的影响,公积金贷款额度已无法满足贷款需求,商贷的比例在逐月递增。据21世纪不动产北京安信瑞德市场研究数据显示,目前贷款成数自2012年以来持续下降,批贷周期呈现递增趋势。商业贷款占比持续增长,环比扩大7个百分点,同比扩大11个百分点。而公积金占比却呈递减趋势,同比减少10个百分点。

这意味着,购房者对商业贷款的依赖增加,但商业贷款的批贷周期拉长,整个交易周期在加大,使得二手房市场的需求无法释放,从而影响二手房市场的成交。

中原地产研究部统计数据显示:2014年2月份,北京全市二手住宅网签总量5441套,环比上月下跌38%,与去年2月份同期的网签量相比更是大幅下跌了46%。这也是2013年7月后,北京二手房交易连续两个月跌下万套,也是2012年本轮楼市爆发后,北京二手房成交量最低的月份,是2012年1月后,连续25个月的最低值。

吴昊表示,随着置业升级人群的不断增多,在二手房市场交易中有不少业主是因为需要换房而卖掉手中的房产,但是由于银行放贷紧张,导致业主拿钱滞后而造成交易纠纷,从而使得不少二手房业主有暂缓出售房源的意愿。再加上现在买房人的观望情绪比较浓厚,所以入市的群体在年初有所下降,买卖双方均处在观望状态,这也给整体交易量带来了一定影响。

对于未来的信贷情况,寇海龙认为,银行存款的考核压力大于贷款,从某种程度上看,今年各地将继续执行房地产调控的差异化信贷政策,房地产市场的资金偏紧或将持续较长时间,预期全年贷款仍呈收紧状态。 

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