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经纪人眼中的房源乱象
2014-03-03  来源:新浪  点击:145

  2006年,互联网慢慢开始渗透到房地产行业时,只有零星的房地产广告,直接的房源信息曝光还未开始。2006年下半年我们做网站的时候,还没有这么多的网站端口,也很少有虚假房源,只能叫重复房源,一套房子多个人登记,发布到网站上去。2008年、2009年的房地产调控后,买房人减少了,经纪公司开始多起来,才会有人编造一些信息发布到网站上去。2010年大面积的房源爆发,也是虚假房源最严重的时候。

  其实,真假房源是很难区分的。业主报给中介公司登记的房源肯定是真的,但是这套房子怎么卖却很难把控。每个人都想自己的房子卖一个好的价格,但是登记到中介公司去之后,并不是谁登记谁就来卖,是大家都抢着售,谁先卖了就是谁的。因此有可能导致信息失实,没有体现业主的真实本意。

  接到这个房子后,经纪人一看有十万的砍价空间,为了吸引客户可能在价格上压低一部分,这是虚假房源的一种表现形式;另外一种,现在市场竞争很激烈,真正买得起房、符合条件的人越来越少,可卖的房子也越来越少,经纪人要生存首先要有客户,他又没有房源来吸引这些客户,怎么办?只能刻意编造一套房子出来发到网站上去,这就是所谓的假房源。有了这些客户以后,才能有目的性的找相应的房源来给你做推荐。

  现在中介公司70%-80%的客户是来源于网络。和网上购物一样,以前你上网买东西没那么挑,只是图一个新鲜感,至于服务怎么样、物流的快慢没有这么多要求。现在不同了,现在的电商网站要不就承诺快,要不东西就是保真的。买房子也是一样,现在客户不想浪费线下太多时间去看房,再加上都是工薪阶层,没有那么多时间去做这件事,在网上看到的信息越真实越好,然后周六周日去看房。

  但是有趣的一点是,买房者总是记不住自己在网上看到的是哪一套房子的,是容易混淆的,因为你看到的照片都大同小异。买房者的心理是,反正我是来买房的,你给我找到合适的房子就可以了。这样的话中介公司就会钻一些空子,大不了告诉你这套房子已经被卖掉了,或者约不上业主,总是能找一些理由让你看不到这套房,然后给你介绍其他的房源。

  虚假房源的本质还是在中介公司本身的业务流程。中介公司内部有一个考核流程,必须录入多少套房子,有了房子公司才能生存。虚假房源最厉害的时候,要求经纪人每周要录入三、四套房源。北京仅链家一家机构在跑业务的经纪人就有一万多人,每人录入一套,每周就一万多套,北京一个月才成交多少套房子呢?所以造成了巨大的虚假信息。

  这些房源信息除了公司自己的网站,更多是指外部的网站端口。58同城、赶集网、安居客等等,这些网站都可以去发。他们有审核的部门,但是不会单个房源去审核,也审核不过来,只能是抽查。

       中介公司内部也有抽查,但是不可能一套套审核,被查到了就自认倒霉,被罚二百块,但是每天不录入信息照样会被罚钱。

  中介公司本身也不想去提供虚假房源信息,这与它的管理制度是互相矛盾的:中介公司要赚钱就要有房源信息,为了获得房源信息就会规定这套制度,让底下的人去做,但是一个地区的房源数量是有限的,无形之中就造成了虚假房源,虚假房源一旦推荐给客户就有可能造成公司品牌的损害。这种情况想要改观只有从中介公司的内部制度去改,不考核房源信息的录入,但如果这样做房源库存量就会减少,那么成交量就必然会下降。这是中介公司也很头疼的一个循环。

  作为购房者,他们的目的单纯是为了获得房源信息,然后去看房。但是无数次的打电话、看房,就给买房人造成一个印象,这些房源信息的虚假的,没有我想买的房子。对于中介公司来说,长而久之就会失去信誉和品牌形象。

  但是我们中国人对品牌好像没多大兴趣,唯一关注的是你收我多少钱,你要是不收佣金我去小公司也可以。所以只要你有房源信息,客户考虑更多的是佣金,而不是哪家公司、哪个品牌。所以在客户还没有很多的品牌意识的情况下,这种状况肯定会存在。

  有的人说房地产中介是高薪行业,月薪几万,那毕竟只是少数。其实这还是一个很辛苦的行业,不分日夜,也没上下班,只要客户一个电话就得杀过去。以前都还是做店面的,一天不去店里就有可能损失一个成交的机会,现在大多数客户都来源于网络了,不用去坐班,但是也得维护端口,他歇着也是不踏实的。经纪人还得考虑我卖的这套房源、我守的这个小区里面这些人都是什么时间上网的,我在什么时间去维护端口,也就是去刷新,因为只要一段时间不刷新就被大量的信息给淹没了。

  中介行业是完全遵循了“二八法则”,20%的人挣钱,80%的人都是拿底薪。经纪人的固定工资现在不高,两千多,反正在最低基本工资之上,最多的话在五六千不等,看你的业绩,业绩越好可以去升级。还是以提成为主,北京二手房中介的佣金大约是2-2.5%,这是公司拿的,经纪人再从佣金里面提取8%到10%多的提成。小公司会高一点,可能到20-30%。提成也是按业绩高低,业绩越高,提成也越高。有很大部分的人还在拿着一个月两千多块钱的底薪。二手房,每个人每个月能签下一单,就能保证5000-6000的收入。但是这样的人很少,现在北京市场经纪人每个月人均在零点几单。

  做房地产销售的都是自我燃烧型的,需要打鸡血。每个月月初是经纪人兴致最高的时候,但是月末却是这帮人最沮丧的时候。因为他一个月只要能签一单,起码能保证生活。一个月能保证签一单的人都是非常了不起的。

  好多人一离开中介行业,就开始揭中介的黑,其实我认为这个行业还是不错的。二手房这个行业在未来一定是一个赚钱的行业,虽然受国家政策控制,但是总得买房居住,新房的市场又不大。所以这个行业是比较稳定的,看你能做多久。 

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